賃貸管理問題
最近のマンションは近隣問題のルツボといっても過言ではないほど、さまざまな問題が発生します。住民間のトラブルだけでなく、管理組合に関する問題も多くなってきました。
これからのマンション管理においては、弁護士による的確なサポートが不可欠となりつつあります。
Q&A
管理費と修繕積立金を滞納している所有者がいますが、どうすればいいでしょうか？
長期の滞納を避けるためには、常に滞納を把握し、早めの督促をこころがける必要があります。
管理費等の請求権は発生から5年で時効にかかりますし、時効の問題以上に、長期の滞納は滞納者側に支払の意欲を失わせる結果になります。
督促の方法としては、電話や自宅訪問という方法から、内容証明郵便での督促、などいくつかのステップを経ておこなうことになりますが、こうした方法でも滞納が解消されない場合には、早めに簡易裁判所に支払督促の申立をおこなうことをおすすめします。
支払督促は、訴訟にくらべて費用が安い（申立手数料は訴訟の場合の半額）、相手方から異議申立がなされないと通常の訴訟で確定判決を取得した場合と同様の効果がある（時効の中断や強制執行申立の前提となる債務名義の取得）、などのメリットがあります。
なお、滞納した管理費等は、区分所有者がかわった場合には新しい区分所有者に引き継がれます。
管理組合の理事長をやめさせたいのですが、どうすればいいでしょうか
管理組合の理事長は、管理規約において定められた手続によって解任することができます。
また、規約に定めがない場合でも、理事長は区分所有法に定める管理者とされていることがほとんどですので、区分所有法に基づいて集会の決議により解任することができます。
集会での決議の方法については規約の定めによりますが、もし規約上に何の定めもなければ、区分所有者（欠席者を含む）の頭数の過半数と議決権の過半数を取ることが必要となります。
また、集会手続などで解任することが難しいケースでは、裁判所に理事長の解任を請求する訴訟を提起する方法もあります。
ただ、その場合には「不正な行為その他職務を行うに適しない事情」がなければならず、理事としての職務の怠慢が区分所有者との間の信頼関係を失わせる程度のものにまで達していることを示す必要があります。
バルコニーに設置された物置を撤去し たいのですが、どうすればいいでしょうか。
バルコニーは、規約において共用部分として定められている場合はもちろん、そうでなくても非常時に避難通路となることが予定されているものについては共用部分とされます。
ですので、そこに物置等を設置することは、「共同の利益に反する行為」にあたると考えられます。
もし、是正勧告・指示・警告などをおこなっても効果がない場合には、訴訟において撤去請求をおこなうしかなくなります。
この場合、管理組合が法人化されていれば理事長が組合の代表者として訴訟を提起することになります。また、規約において、例えば理事長が理事会決議にもとづいて訴訟を追行できるとされていれば、こうした手続きを経ることで訴訟提起が可能とになります。
しかし、組合が法人化されておらず、規約に特段の規定もなければ、集会を開いたうえで特定の区分所有者や管理者たる理事長が訴訟を追行することについて決議をする必要があります。
マンションの建替えはどのように進めればいいいでしょうか。
マンションを建替えるためには、建替のための決議において、区分所有者の頭数と議決権の5分の4以上の賛成を得る必要があります。
以前の法律においては、このほかに建物の老朽化や維持に過分の費用を要することなどの要件を満たすことが必要でしたが、現在の法律ではこれらの要件が撤廃され、建替実現のための要件は非常に明確になりました。
ただ、たとえ5分の4の賛成が集まっても、費用の分担や新建物の区分所有権の帰属において区分所有者間の衡平を害することはできません。
建替えに反対する区分所有者がいる場合には、建替決議の成立後に区分所有権を時価で売り渡すことを請求することになります。
売渡の請求をおこなうのは、建替えをおこなう主体となる建替組合、建替事業に参加するデベロッパーなどです。
こうしたプロセスを経て、建替えのための条件を整えていくことになります。
マンション管理に関する弁護士の費用についてお教えください。
弁護士のかかわり方に応じて費用が変わってきます。
1. 顧問の費用
マンション管理に伴うさまざまなトラブルに常に的確な対応をしていくためには、弁護士が管理組合の顧問になっていることが非常に有効です。
弁護士と顧問契約をおこなうための費用は、マンションの規模にもよりますが月額3～5万円が標準です。
2. 滞納管理費の回収のための費用
弁護士名で内容証明郵便での督促をおこなう場合には、標準で、3万円から5万円の手数料がかかります。
また、支払督促の手続によって督促をおこなう場合、標準で、請求額の2％の着手金、回収額の8％の報酬金がかかります。
回収のために仮差押や強制執行などの手続きをおこなう場合、別途費用がかかります。
3. 訴訟追行のための費用
一般の民事事件の場合と同様、訴訟の対象となる事項の経済的な利益に応じた弁護士費用がかかります。
詳細は民事事件の費用の項目をご参照ください。